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| (사진=NH투자증권) |
[알파경제=강명주 기자] 19일 NH투자증권은 강남 대표 재건축 지역인 압구정동 일대의 구역별 사업 추진 현황과 시장 흐름을 분석하고, 재건축 완료 이후의 미래가치를 전망한 '압구정 재건축 심층분석–구역별 사업현황 및 전망' 보고서를 발간했다.
압구정 재건축 특별계획구역은 총 6개 구역으로 나뉘며, 약 1.1만 세대에 달한다. 전 구역이 30평대 이상 중대형 면적으로 구성되어 있고 한강을 낀 조망과 교통, 학군, 상권을 갖춘 상태로 몇 구역의 재건축이 본격화하며 주목을 끌고 있다.
보고서에 따르면 2025년 6월 기준 압구정 아파트의 실거래 단위당 가격은 3.3㎡당 1억 4,477만 원으로, 1년 전보다 36% 상승했다. 이는 강남구 평균 상승률을 크게 웃도는 수치로, 반포와 대치 등 인근 고급 주거지와의 격차도 확대되고 있다.
특히 한강변 조망권을 갖춘 현대1·2차(3구역)는 52평형이 98억 원에 거래되며 최고가를 기록했고, 사업 속도가 빠른 신현대(2구역) 역시 90억 원에 거래되며 뒤를 이었다.
구역별 사업 추진 현황을 살펴보면, 2~5구역은 2021년 조합설립 인가를 받고 신속통합기획을 통해 재건축이 진행 중이다. 이 가운데 2구역은 시공사 선정 절차를 앞두고 있어 가장 빠른 사업 진척을 보이고 있으며, 4·5구역도 최근 정비계획 확정을 통해 사업속도를 높이고 있다.
한강 조망이 우수한 현대1·2차(3구역)와 사업속도가 빠른 신현대(2구역)은 가장 높은 시세를 기록하고 있는 것으로 나타났다. 반면 1·6구역은 통합 재건축 추진에 대한 이견으로 인해 조합설립이 지연되고 있으며, 조합설립 인가를 받은 2~5구역과 시세 격차가 발생하고 있다고 보고서는 밝혔다.
2024년 상반기 2~5구역의 조합설립 인가 이후 3년이 지나면서 재건축 조합원 지위 승계에 대한 규제가 완화되었고, 이에 따라 거래량 증가세도 나타났다. 2025년 상반기 대내외 경제 불확실성이 큰 상황에서도 압구정 거래량은 높은 수준을 유지하며, 6월에는 50건의 거래가 이뤄졌다.
하지만 사업 추진에는 난관도 존재한다. 한강유역환경청은 서울시가 계획한 한강 덮개공원에 대해 안전성과 공공성 부족을 이유로 불허 입장을 밝혔고, 일부 구역에서는 토지지분 정리를 둘러싼 소송이 진행 중이다. 특히 3구역에서는 현대건설과 HDC현대산업개발이 보유한 토지의 소유권 정리를 놓고 조합원들이 법적 대응에 나섰다.
NH투자증권은 "향후 압구정 재건축의 가격 결정 요인이 ‘입지’에서 ‘속도’로 이동할 것으로 보인다"며 "특히 2구역은 속도, 3구역은 가치, 5구역은 조망권 등 각 입지별 변수에 따라 각각 차별화된 평가가 내려지는 중"이라고 밝혔다.
현재 6개 구역이 하나의 흐름으로 움직이고 있지만, 시공사 선정 등 사업이 구체화되면 구역별 격차가 심화될 수 있다는 설명이다.
알파경제 강명주 기자(press@alphabiz.co.kr)
