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| (사진=박인복 한국부동산개발협회 부회장) |
[알파경제=박인복 한국부동산개발협회 부회장] 부동산 정책의 성패는 제도 그 자체의 논리보다 시장에 던져지는 실질적인 메시지에 달려 있다.
시장은 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공)에 실거주 요건의 엄격한 결합에 정책의 선의와는 동떨어진 부작용에 신음하고 있다. 투기를 막고 실거주를 보호하겠다는 취지가 오히려 1주택 실수요자들의 발목을 잡는 역설이 발생하고 있는 것이다.
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| (사진=연합뉴스) |
◇ 거주 강제가 불러온 이동의 자유 침해와 시장 왜곡
무엇보다 심각한 문제는 주거 이동의 경직성이다. 시민들은 양도소득세 혜택을 받기 위해 감당해야 하는 세금 차액이 워낙 크다 보니 직장 이전이나 자녀 교육 같은 생애 주기별 변화에도 불구하고 불편함을 감수하며 무조건적인 실거주를 택하고 있다.
이는 개인의 주거 선택권을 침해할 뿐만 아니라 인력의 유연한 이동을 방해하여 노동 시장의 효율성까지 저해하는 결과로 이어진다.
거주지가 삶의 질을 높이는 터전이 아닌 세금을 아끼기 위해 반드시 지켜내야 하는 ‘생존의 요새’가 되어버린 셈이다. 거주 강제는 시장 전체의 수급 불균형으로 전이된다.
1주택자들이 장특공 혜택을 사수하기 위해 본인 소유의 집에 들어가 살기 시작하면서 시장에 공급되던 양질의 전세 물량이 사라지는 매물 잠김 현상이 심화되고 있다.
공급이 줄어들면 가격이 오르는 것은 당연한 이치다. 결국 1주택자를 겨냥한 거주 요건 강화는 전셋값 상승이라는 부메랑이 되어 돌아온다.
전셋값 상승은 주거 사다리의 가장 아래에 있는 무주택 서민들에게 그 고통을 고스란히 전가하고 있다.
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| (사진=연합뉴스) |
◇ 장기 보유 가치 훼손하는 징벌적 과세, 정책적 유연성 절실
이 과정에서 투기 목적이 전혀 없는 선의의 피해자들이 양산되고 있다는 점이 가장 뼈아프다.
평생을 성실히 일해 마련한 집 한 채를 장기 보유했음에도 불구하고, 부모 봉양이나 질병 치료 등 피치 못할 사정으로 잠시 집을 비웠다는 이유만으로 ‘징벌적 과세’의 대상이 되는 현실은 대다수 국민에게 깊은 박탈감을 안겨준다.
장기 보유의 가치를 인정하던 제도의 본질이 거주라는 단일 잣대에 함몰되면서 성실한 납세자들을 잠재적 투기꾼으로 몰아넣고 있는 것은 아닌지 되돌아봐야 한다.
부동산 정책은 도덕적 훈계가 아닌 정교한 경제적 유인책이어야 한다. 실거주 원칙이 주거 정의를 실현하는 수단이 될 수는 있다.
하지만 주거 정의 실현이 주거의 자유를 억압하고 시장의 선순환을 막는 족쇄가 되어서는 안 된다.
변화된 인구 구조와 복잡해진 삶의 양식을 반영해 보유와 거주의 균형을 맞추는 정책적 유연성이 시급하다.
내 집 한 채를 가진 이들의 불안이 해소될 때, 비로소 주택 시장 전체의 안정을 기대할 수 있을 것이다.
*시론_박인복 한국부동산개발협회 부회장
▲김대중 정부 청와대 춘추관장
▲노무현 정부 건설교통부 장관 정책보좌관
▲한국감정원 상임감사
▲한국부동산개발협회(KODA) 부회장
알파경제 김종효 선임기자(kei1000@alphabiz.co.kr)
