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| 서울 여의도 63빌딩 한화생명 본사 (사진=한화생명) |
[알파경제=이준현 기자] 한화그룹 계열사 사옥을 주요 자산으로 하는 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 올해 1호 리츠 상장에 도전한다.
한화리츠의 경우 상장 리츠평균 배당수익률에 근접한 중위험, 중수익 오피스 리츠로 임대수익 안정성을 높였다는 점에서 긍정적이라는 평가가 나온다.
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| 한화자산운용 사무실 전경 (사진=한화자산운용) |
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| (사진=한화리츠) |
◇ 13~14일 일반 청약....공모가 5000원
8일 금융투자업계에 따르면 2023년 첫 공모 리츠로 한화자산운용의 한화리츠가 상장한다.
공모 예정가는 5000원이며 공모 주식수는 232만주로, 공모 예정금액은 1160억원에 달한다.
해당 공모자금은 자산 편입 당시 일으켰던 브릿지론 1110억원을 상환하는 데 쓰일 계획이다.
6일과 7일 수요예측을 거쳐 오는 13일부터 양일간 청약이 진행된다.
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| 한화리츠 자산 |
◇ 한화생명 등 초우량 오피스 리츠...1조 목표
한화리츠는 한화손해보험, 한화생명보험 등 한화금융그룹을 스폰서로 한 오피스 리츠다. 한화손해보험
여의도사옥, 한화생명보험 노원, 평촌, 중동, 구리
사옥을 보유하고 있다
그룹 계열사가 임차 면적의 68.2%를 사용하고 있고, 계열사와 중도 해지가 불가능한 5~7년 장기 임대차 계약을 체결해 안정적인 임대수익이 예상된다.
공실률 2.9%, 임대기간 3.5년, 한화그룹 계열사 임차비중 68.2%로 임대수익 안정성이 높다.
한화손해보험 여의도 사옥은 안전성을, 나머지 4개 사옥은 수익성 개선을 꾀한다.
고금리로 자산매입이 어려운 시점이라 5개 합산 자산규모 7161억원에 불과하지만, 점진적으로 1조원 이상 대형화한다는 목표다.
현재 한화손해보험 신설동 사옥, 서소문 사옥, 한화금융센터 서초, 63빌딩 등 총 자산가치 2조5000억원의 자산에 대한 우선매수협상권 보유하고 있으며 자본구조 확정 시 편입을 검토할 계획이다.
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| 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장이 지난 2일 한화리츠 기업공개(IPO) 관련 기자간담회에서 설명하고 있다. (사진=서울IR) |
◇ 시장 환경 개선 기대...평균 배당수익률은 6.85%
5개년 평균 배당수익률은 6.85%(매각차익 제외)다. 연 2회(4월, 10월) 반기 배당, 5개년으로 따졌을 때 연평균 약 6.85% 배당률이 목표다.
담보차입 평균 조달금리는 5.58%으로 다소 높다. 한화자산이 자산을 매입한 시기는 지난해 11월로 부동산 조달 비용이 급격히 증가하던 시기였기 때문이다.
김선미 신한투자증권 연구원은 "평균 차입금리가 이미 높아 금리 안정화 시 임대수익 개선이 예상된다"며 "한화 계열사 임대료는 CPI 연동 구조이며, 시세 대비 약 30% 낮게 자산을 매입해 향후 자산가치 상승 시 LTV 활용에 유리할 수 있다"고 설명했다.
전체 3276억원 차입금 중 1100억원은 만기 1년, 잔여 2176억원은 변동금리로 구성돼 최초 인출 당시와 비교하여 3개월CD금리가 정점에서 점차 하향 안정화되고 있어 점차 이자비용은 뚜렷하게 낮아질 것으로 기대된다.
박세라 신영증권 연구원은 "자산 매입 당시 경색된 부동산 시장 여파로 편입 당시 평균 투자 대비 수익률(Cap rate)은 6.26%로, 추후 자산가액 상승에 따른 가치 상승도 기대해볼 수 있다"고 말했다.
알파경제 이준현 기자(wtcloud83@alphabiz.co.kr)
