◇연 7%대 배당수익률 유지하는 임대 안정성
◇한계없이 신규 자산 편입 가능토록 [알파경제=김우림 기자] 이리츠코크렙이 위탁관리리츠로의 변경 인가를 준비 중이다.
위탁관리리츠로 변경되면 한계없이 신규 자산을 편입할 수 있어 복합 리츠로 발돋움할 것이란 기대감이 일고 있다.
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| 이리츠코크렙_뉴코아아울렛 야탑점 (사진=연합뉴스) |
◇ 위탁관리리츠로 변경 인가 요건 충족
21일 한국투자증권은 이리츠코크렙이 기업구조조정리츠의 자산구성 비율 한계에서 벗어나기 위해 현재 위탁관리리츠로의 변경 인가를 준비 중이라고 전했다.
최대주주 1인의 주식분산 요건은 완성됐으며, 신규 자산을 편입하면서 동시에 변경 인가를 추진할 계획이다.
이츠코크랩은 지난해 여러 차례에 걸쳐 최대주주인 이랜드리테일의 지분을 블록딜(시간외대량매매) 방식으로 매각했다.
이에 따라 대주주인 이랜드리테일의 지분을 기존 75%에서 48%로 낮추면서 위탁관리 리츠 전환 요건을 충족했다. 위탁관리리츠 요건상 특정 주주가 보유한 지분이 최대 50%를 넘지 않아야 한다.
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| (사진=이리츠 코크렙) |
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| (사진= 대신증권) |
◇ 연 7%대 배당수익률 유지하는 임대 안정성
이리츠코크렙은 본래 이랜드리테일 아울렛을 기초자산으로 하는 리테일 리츠로 출발했다.
현재 총 5개 아울렛을 보유하고 있으며, 자산규모는 7000억원 수준이다. 스폰서 겸 책임 임차인은 이랜드리테일이 참여하고 있으며, 자산관리(AMC)는 코람코자산신탁이 담당한다.
이리츠코크렙의 모리츠 편입 자산의 임대 만기는 2032년, 자리츠 자산은 2038년이다.
임대 가능한 면적 모두를 스폰서가 장기책임임차하고 있기 때문에 공실 걱정없이 안정적으로 고정임대료를 수취할 수 있다.
강경태 한국투자증권 연구원은 "기존 부채를 리파이낸싱한 후 배당수익률을 연 7%대로 유지할 수 있는 원동력은 안정적인 영업수익에서 비롯된다"고 설명했다.
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| (사진=대신증권) |
◇ 한계 없이 신규 자산 편입 가능토록
다만 구조조정리츠는 총자산의 70%가 구조조정용 부동산으로 구성되어야 한다. 이랜드리테일은 직접 보유하고 있는 3개의 아울렛을 구조조정 부동산으로 편입했다.
현재 보유하고 있는 아울렛 감정가액이 1300~2500억원인 점을 감안하면, 구조조정 부동산을 제외하고는 편입이 불가능한 상황이다.
하지만 위탁관리리츠로 전환하면 이랜드리테일 매장 외 일반 자산도 편입할 수 있어 투자 대상 확대가 가능하다. 특히 수익성 높은 일반 상업용 부동산으로 투자 대상을 넓힐 수 있다.
강경태 연구원은 "리테일 뿐만 아니라 신규 섹터의 자산까지 편입해 복합 리츠로 발돋움할 것"으로 내다봤다.
이리츠코크렙이 기업구조조정리츠에서 위탁관리리츠로 전환 시 자산편입에 대한 제약 요건이 사라지기 때문에 스폰서 딜 파이프라인과 AMC(코람코자산신탁) 역량을 활용한 복합 리츠로서 성장이 기대된다는 설명이다.
배상영 대신증권 연구원은 "세일즈 앤 리스백형식을 택하는 스폰서의 특성상 자산편입 시 수익성과 안정성은 유지될 뿐만 아니라, 인가 변경으로 인해 스폰서 외 자산 편입에 대한 선택지가 다양해질 수 있다"고 덧붙였다.
알파경제 김우림 (anarim89@alphabiz.co.kr)
